erid:
Дом Фукса — один из самых многострадальных памятников Казани, принимавший в своих стенах поэта Александра Пушкина, путешественника Гумбольта и реформатора Михаила Сперанского, откроет свои двери арендаторам. Три партнера — ресторатор Сергей Валеев, экс-полпред РТ в Казахстане Дамир Исмагилов и известный футболист Александр Рязанцев, взявшиеся за восстановление, отказались от первоначальных планов по созданию апарт-отеля в обновленном особняке и решили сдавать его в аренду архитектурным и дизайнерским компаниям. «БИЗНЕС Online» решила напомнить наш сентябрьский материал, в котором мы рассказывали о бизнес-проекте игрока «Рубина», об уходе которого из команды было объявлено вчера.
УМНЫЙ ДОМ ФУКСА: ВЕРСИЯ 2.0
Собственники «Казанского подворья» — компании-инвестора, выкупившей и восстановившей знаковый для Казани исторический памятник — дом Фукса, планируют в декабре этого года представить казанской публике обновленное здание.
Как рассказал Сергей Валеев — один из совладельцев здания, в июле этого года завершились основные работы по реставрации. По словам инвестора, специально для объекта была разработана концепция «умного дома».
В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Валеев отметил, что первый и второй этажи здания, общая площадь которого составляет 1,4 тыс. кв. метров, планируется сдать в аренду дизайнерам, архитекторам и проектантам. «Я посчитал, что во времена Фукса этот дом был наполнен интеллектуальной элитой. Мне бы хотелось сделать нечто подобное, но в современном формате», — подчеркнул Валеев.
Инвестор также сообщил, что уже имеются предварительные договоренности с несколькими компаниями, которые занимаются дизайном и архитектурой. На вопрос о стоимости аренды «уголка» в «интеллектуальном» доме Валеев не ответил, однако заметил, что первый год работы проекта сулит «привлекательные условия для арендаторов».
Одним словом, в замыслах его собственников — сделать дом Фукса модным местом, в чем-то аналогом (с некоторой натяжкой) московских проектов культурных пространств.
Валеев также рассказал о планах открытия бутика по продаже водки и виски в здании. Помимо этого, в планы входит открытие ресторана или кофейни, но выбор формата, по словам одного из совладельцев здания, зависит от арендаторов и их предпочтений.
В погоне за ультрамодной концепцией Валеев не забывает и о культурно-исторической ценности объекта. «В здании имеется прекрасно сохраненный свод. Внутри этот свод я хочу оформить как экспозицию, посвященную Фуксу, разместить находки и сохранившиеся элементы интерьера той эпохи. При этом у меня нет обязательств делать там музей. Предметом охраны являются несущие стены», — сообщил Валеев.
«НЕ ЗАРЯЖАЙТЕ МНЕ СТЕНЫ НЕГАТИВОМ»
Реставрация дома Фукса, по заверениям Валеева, проходила исключительно в «позитивном ключе». «Одним из моих требований к строителям было — не идет, не трогайте, не чертыхайтесь и не заряжайте мне стены негативом. В этом доме действительно легко себя чувствуешь, даже в неотделанном пространстве. Я бы хотел, чтобы та мысль, которую энергетически нес Фукс, а он работал с людьми и на их пользу, продолжила свое развитие. Пусть это будет дом для архитекторов или свободных поэтов, лишь бы это было с позитивным энергетическим посылом», — рассказал Валеев.
В ходе беседы выяснилось, что дом Фукса мог стать «гостиничным домом» (апарт-отель) с квартирами, сдаваемыми в долгосрочную аренду. Однако инвесторы, которыми помимо самого Валеева являются Дамир Исмагилов (бывший полпред РТ в Казахстане, а ныне активный девелопер) и полузащитник футбольного клуба «Рубин» Александр Рязанцев (о его бизнесах в Казани несколько подробнее ниже), от этой идеи отказались из-за «низкого человекопотока» на улице Московской. «Сейчас на рынке аренды недвижимости в центре города предложение превышает спрос. До тех пор, пока улица Московская не загрузится и помещения, которые там пустуют, не будут заселены, а парковка и торговый комплекс, которые находятся напротив нашего объекта, не будут сданы, „человекопоток“ будет очень маленький. При этом надо учесть, что траффик там очень интенсивный», — отмечает Валеев.
Один из участников рынка также заявил, что успех концепции зависит трафика на Московской. «Сегодня на этой улице планируются два современных объекта — торговый центр ASG (Московская, 52) и ТЦ в здани бывшего завода „Эталон“. Они как раз ориентируется на аудиторию средней и высокой ценовой аудитории, — говорит эксперт. — Вообще, следует отметить, что в этом районе происходит отмирание так называемых объектов „рыночного“, „базарного“ типа, а-ля „Муравейник“, „Модная семья“. Здесь отмечается снижение количества посетителей. Возможно, появление новых объектов придаст новое дыхание улице. Сама концепция дома Фукса звучит неплохо, но главная трудность — это ее воплотить. Поток людей нужно всячески поддерживать».
100 МИЛЛИОНОВ НА ИСТОРИЮ
Напомним, что дом Фукса достаточно долго не мог обрести хозяина. Поначалу предполагалось, что дом будет восстановлен с помощью Юрия Лужкова, который, будучи мэром Москвы, взялся было облагородить к 1000-летию Казани улицу Кирова. В честь этого события она даже была переименована в Московскую. Но татарстанская столица инвестиций из российской так и не дождалась.
В декабре 2010 года дом Фукса был выкуплен за 1 млн. рублей неким ООО «Арден», однако при этом было заключен договор обременения на реконструкцию здания, что потянуло за собой на сумму не менее 63 млн. рублей и размещение в доме площадью до 20 кв. м музея-экспозиции Фукса. Вскоре компания отказалась от сделки. Затем было несколько попыток продать дом с торгов. И только спустя год в комитете земельных и имущественных отношений исполкома Казани выставили его на торги, и он уже был продан за рекордное время — 15 минут. На дом же Фукса претендовали Эдуард Ибрагимов (№ 1), Валентин Пичугин (№ 2), ООО «Управляющая компания «Спектр инвест» (№ 3).
При стартовой цене в 6,15 млн. рублей особняк ушел за 3,7 млн. рублей. Победителем был признан никому не известный на тот момент Ибрагимов. Сейчас известно, что он имеет отношение к нескольким объектам недвижимости в центре Казани.
«Это больше имиджевый, нежели коммерческий проект. Мы планируем, что это будет и не бизнес-центр, и не офисные площади. Но если не музей, то в здании будет что-то в этом ключе. Мы хотим сохранить часть истории, возможно, какие-то старые фотографии, материалы», — рассказал Ибрагимов. Он заявил, что вложения в реставрацию его не пугают, так же как и состояние дома. По его словам, к реставрации будут привлекаться инвестиции от частных лиц, которые хотят сохранить историческое здание. Более подробно о вложениях он пообещал рассказать после того, как будут подписаны все документы. В течение пяти рабочих дней все формальности должны быть улажены. Суммы необходимых инвестиций приобретатель тогда и сейчас не называет, но, по экспертным оценкам, общий объем вложенных средств составил не менее 100 млн. рублей.
«НУЖЕН ЖИВОЙ МУЗЕЙ»
Известно, что на тот момент Ибрагимов был директором нескольких компаний, в том числе ЗАО «Казанское подворье». По словам Валеева, реальным собственником здания является именно «Казанское подворье».
Номиальным собственником «Казанского подворья», согласно данным СПАРК, значится Инна Серазетдинова. В то же время среди прежних руководителей есть Исмагилов, на счету которого восстановление дома на Пушкина, 28. А сейчас компанию возглавляет Валеев. В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» последний заявил, что сегодня в восстановления дома финансово участвуют трое — он, Исмагилов и Рязанцев.
В марте этого года Ильсур Метшин во время одного из своих объездов посетил дом Фукса. Тогда инвесторы проекта Валеев и Исмагилов рассказали мэру, что в здании проведены противоаварийные мероприятия, укреплен фундамент, восстановлена кладка стен, уложен фундамент под пристрой. Примечательно, что в ходе реставрации был восстановлен бельведер (надстройка над домом), утраченный в результате многочисленных перепланировок особняка.
«Очень хотелось показать душу и тело памятника, поэтому мы очистили там стены от гипсокартона, открыли своды. Так и в доме Фукса мы намерены показать, насколько фундаментально строили в XIX веке. У нас много нареканий к капитальному ремонту, проведенному в 70-х годах, „благодаря“ которому была повреждена опорная стена, выходящая на улицу Московская. Мы целый год искали специалиста, который сможет ее восстановить», — рассказал Валеев казанскому градоначальнику. Тогда, по словам Валеева, на первом этаже здания планировалось открыть предприятие общественного питания, на втором — помещения административного назначения, а мемориальную часть планировалось разместить прямо в интерьере ресторана. «Мы расположим там вещи, связанные с именем ученого, — биографические документы, фотографии, возможно, мебель. Это прекрасно вписывается в концепцию заведения», — рассказал он.
Мэр одобрил эту идею и подметил, что в мировой практике немало примеров таких музеев, где экспонаты не огораживаются. «Нужен живой музей, который передает дух, атмосферу и обстановку исторической эпохи. Думаю, с таким подходом все у вас получится», — добавил Метшин.
«ДЕНЬГИ ПОБЕДЯТ КОНЦЕПЦИЮ»
Газета «БИЗНЕС Online» выяснила мнения экспертов о новой концепции использования площадей дома Фукса:
Андрей Питулов — руководитель лофт-проекта «Фабрика ПОШ»:
— Идея такого центра неплохая, и она давно назрела. Естественно, архитекторам и дизайнерам комфортно творить в подобной, специально созданной для них атмосфере. В городе достаточно много дизайнеров и архитекторов, которые работают без определенного места работы, например, выполняют заказы дома. Возможно, для них такой центр будет интересен. Как все срастется, можно пока только гадать: захотят ли дизайнеры и другие творческие люди там работать, смогут ли их привлечь. Наш проект — лофт — отличается, например, тем, что предполагает даже круглосуточное пребывание, вплоть до проживания. Мы и готовим такую атмосферу, чтобы люди могли и общаться, и работать.
На самом деле подобных проектов в Казани почти что нет. На сегодня работают только два коворкинга, а когда откроются еще несколько лофтов, неизвестно. Я слежу за этими коворкингами в соцсетях, вижу, что есть какая-то активность, но не уверен, что там полно народу и очень творческая атмосфера. Все это будет происходить, но через год, два, три. Я очень рад, что это происходит, потому что творческая молодежь уезжает из Казани в Москву, Питер и за границу, где может реализоваться. Возможно, такие проекты станут чем-то, что их задержит здесь.
Здание было приобретено собственниками в почти полностью разрушенном состоянии. Думаю, что вложения могли составить 100 миллионов рублей, потому что ремонт и восстановление были проделаны значительные.
Мурат Ахмеров — гендиректор ООО «Девелоп групп»:
— Попытки собрать под одной крышей один кластер арендаторов предпринимались в Казани. Достаточно вспомнить Кредитный дом на Пушкина, где пытались создать центр оказания финансовых услуг (не совсем получилось, но все же). Но поскольку для регионального рынка недвижимости ориентиром является Москва, то здесь объекты для креативного класса создаются на месте промзон в стиле лофт, когда есть свободные планировки, панорамное остекление. Как пример можно привести такие проекты, как «Винзавод», «Красный октябрь», «Флакон». Подходит ли под этот концепт дом Фукса? Мне кажется, не совсем. Концепт хороший, но думаю, что когда появится арендатор, готовый снять обширные площади, то деньги победят концепцию. В Казани креативный класс не так многочислен. Что уж говорить, сегодня многие серьезные компании считают лишним обращаться к дизайнерам.
Что касается объема инвестиций в реставрацию объекта, то, учитывая, что реставрация как минимум раза в 2 дороже нового строительства, они могли составить около 100 миллионов рублей.
«ПИВНЫЕ» ИНВЕСТОРЫ ДОМА ФУКСА
Что интересно, у Валеева помимо девелоперского бизнеса есть несколько заведений общепита. В частности, ему принадлежат такие пивные заведения, как «Английский паб» и паб «Белфаст», которые он приобрел в 2010 и 2011 годах соответственно. Также Валеев с 2009 года является совладельцем паба «Дублин».
По данным нашего источника, давним партнером Валеева в «пивном деле» является Рязанцев. Он имел доли в «Английском пабе» и «Белфасте». Наши источники говорят, что Рязанцев не так давно продал Валееву свою долю в этих заведениях, оставшись совладельцем лишь паба «Дублин». Также несколько участников рынка подтвердили газете «БИЗНЕС Online», что Валеев пытался продать свой пивной бизнес. Впрочем, он сам этого отрицает. На данный момент, согласно данным СПАРК, Валееву принадлежит 50% ООО «Дублин» и 25% ООО «Английский паб». В то же время Рязанцев является единоличным владельцем ООО «ВСК-Холдинг», специализирующегося на ресторанной деятельности. Адрес этой компании совпадает с адресом ООО «Английский паб» (здесь футболисту «Рубина» принадлежит 25%, согласно данным СПАРК).
Кстати, интересная деталь, касающаяся финансовых дел Рязанцева. Недавно он обратился в российский футбольный союз с жалобой на казанский «Рубин», мол, клуб не выплачивает зарплату. За это татарстанстанцам даже запретили регистрировать новичков. Вскоре тренер казанцев Курбан Бердыев заявил, что все долги вернут, но сумма долга не столь велика. По информации газеты «БИЗНЕС Online», речь идет о более чем 200 млн. рублей. В журналистских кругах ходит слух о долгах Рязанцеву в 122 млн. рублей. В футболе не принято выносить сор из избы. Очевидно, что футболист устал ждать и написать жалобу, вернее, даже агент футболиста, ведь, как правило, именно они ведут подобные дела. Стоит заметить, что зимой футболист может покинуть клуб, потому что его контракт с «Рубином» завершается в декабре 2013 года.
Газета «БИЗНЕС Online» узнала мнение экспертов относительно выгод и перспектив «пивного бизнеса».
Зуфар Гаязов — гендиректор ООО «Татинтер Ресторантс»:
— Среди футболистов и хоккеистов достаточно часто встречается практика, когда на деньги, вырученные от хорошей игры, они открывают свой бизнес. Например, ребята из НХЛ скупают винодельческие плантации в Калифорнии. На мой взгляд, пивные бары относятся к одной из наименее рискованных стратегий бизнеса в ресторанной отрасли. Данные заведения очень востребованы. Здесь меньше всего бизнес-рисков.
Айрат Забиров — владелец ресторана Famous, совладелец ресторана «Венеция»:
— О том, что пабы «Белфаст» и «Дублин» принадлежат Рязанцеву, я слышал. Насколько мне известно, помещение бара «Дублин» находится в аренде. Мы также в свое время присматривались к нему. Если оценивать стоимость данного бизнеса, то навскидку можно предположить, что паб «Дублин» можно продать за 15 миллионов рублей, а «Белфаст» — за 20 миллионов рублей. Но нужно учитывать, что они оставляют, что забирают.
В целом концепция пивных баров достаточно удачна с точки зрения бизнеса. Однако «Белфаст» и «Дублин» все же рассчитаны не на средний сегмент.
Айдар Булатов — руководитель Bulatov Group (рестораны «Перцов», «Якитория», «Изюм», «Арт-кофе», ресторан-кафе Yokoso):
— Пивные рестораны различных сегментов очень востребованы. «Пивная концепция» считается одной из самых востребованных на рынке. В Казани очень сильным игроком в данном сегменте считается Maximilian’s. «Траттория» тоже сильный игрок. Сложно конкурировать с крупными центрами со своими мини-заводами, как «Петцольд», к примеру. Они играют существенную роль на рынке.
Если говорить про форматы, которые соответствуют «Дублину», то его основной конкурент в демократическом сегменте — это «Старый амбар», в среднем сегменте — «Хмельная № 1».
Справка
Дом Фукса — здание, расположенное по адресу ул. Московская, 58/5, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) республиканского (регионального) значения — «Дом профессора Фукса К.Ф.». Его посещали в 1821 году Михаил Сперанский, в 1829 году — Вильгельм фон Гумбольдт, в 1833 году — Александр Пушкин, в разные годы М. Симонов, Евгений Баратынский, Эраст Перцов, Николай Языков и другие. Данное здание находилось в муниципальной собственности, неоднократно включалось в федеральную (2000 — 2005) и республиканскую (2007 — 2009) программы, однако ввиду отсутствия финансирования работы по его реконструкции и реставрации не были проведены. Выкуплено в 2011 году инвесторами из ЗАО «Казанское подворье». Сегодня здание отреставрировано.
ЗАО «Казанское подворье» создано в августе 2007 года. На март 2012 года 100% собственником числится Инна Серазетдинова. Генеральный директор — Сергей Валеев. Специализируется на сдаче внаем собственного недвижимого имущества.